Í flestum verðkönnunum er hægt að fylgja vöru eftir frá framleiðanda til neytanda. Með húsnæðislán er sagan önnur.

Engin vara ferðast milli landa. Það sem heimili kaupir er aðgangur að fjármagni til langs tíma og verðið birtist fyrst og fremst í vöxtum, verðbótum og öðrum lánskostnaði.

Þess vegna þarf að leita skýringa á muninum milli Reykjavíkur, Kaupmannahafnar og Bratislava í peningastefnu, verðbólgu, gjaldmiðlum, fjármögnun lánveitenda og uppbyggingu fjármálamarkaðarins.

Jafnvel þar er myndin ekki eins einföld og „Ísland með krónu, hin löndin með evru“. Danmörk notar eigin gjaldmiðil og húsnæðislánakerfi landanna þriggja eru mjög ólík.

Bratislava: lán í sameiginlegum gjaldmiðli

Slóvakía er á evrusvæðinu. Heimili tekur því húsnæðislán í sama gjaldmiðli og notaður er á stórum sameiginlegum fjármálamarkaði Evrópu.

Peningastefna Seðlabanka Evrópu hefur mikil áhrif á fjármögnunarkostnað banka og vaxtastig á evrusvæðinu. En húsnæðislánavextir ráðast ekki af stýrivöxtunum einum. Fjármögnunarkostnaður bankans, samkeppni, lánshæfi viðskiptavinarins, veðtrygging, binditími vaxta og áhættuálag hafa einnig áhrif á þau kjör sem heimilinu eru boðin.

Evrusvæðið tryggir því ekki eitt sameiginlegt húsnæðislánaverð. Vextir geta verið ólíkir milli aðildarríkja þótt öll noti sama gjaldmiðil og lúti sömu peningastefnu.

Kaupmannahöfn: eigin gjaldmiðill en bundinn evrunni

Danmörk er sérstaklega áhugaverður samanburður við Ísland vegna þess að landið er í ESB en ekki á evrusvæðinu.

Danir nota dönsku krónuna og hafa formlega undanþágu frá skyldunni til að taka upp evru. Danski seðlabankinn heldur hins vegar gengi krónunnar mjög stöðugu gagnvart evrunni innan ERM II. Peningastefnan miðar fyrst og fremst að því markmiði og danskir stýrivextir fylgja því almennt vaxtabreytingum Seðlabanka Evrópu nokkuð náið.

En dönsk húsnæðislán eru ekki einfaldlega evrulán í dönskum krónum.

Danmörk hefur sérstakt og umfangsmikið veðskuldabréfakerfi. Húsnæðislán eru að stórum hluta fjármögnuð með útgáfu skuldabréfa á markaði og vaxtakjör lántaka ráðast því beint af verði og ávöxtun þeirra, auk gjalda og annarra kjara. Nær helmingur danskra veðlána til húseigenda var árið 2025 til 30 ára með föstum vöxtum.

Kaupmannahöfn sýnir þannig að ESB-aðild, gjaldmiðill og húsnæðislánakerfi eru þrjú aðskilin atriði.

Reykjavík: sjálfstæður gjaldmiðill og eigin peningastefna

Ísland notar krónuna og Seðlabanki Íslands rekur sjálfstæða peningastefnu. Verðbólgumarkmið bankans er 2,5% og meginvextir hans hafa áhrif á aðra markaðsvexti og að lokum á þau lánskjör sem heimilum og fyrirtækjum standa til boða.

En íslenskir húsnæðislánavextir ráðast heldur ekki aðeins af ákvörðunum peningastefnunefndar.

Þar skipta meðal annars máli:

* verðbólga og verðbólguvæntingar,

* fjármögnunarkostnaður banka og lífeyrissjóða,

* áhættuálag og eiginfjárkröfur,

* samkeppni milli lánveitenda,

* lánstími og veðhlutfall,

* og væntingar um framtíðarvöxt.

Smæð íslenska hagkerfisins og eigin gjaldmiðill geta jafnframt haft áhrif á áhættu og fjármögnunarkjör. Það þýðir þó ekki að hægt sé að rekja tiltekinn vaxtamun milli Íslands og evrusvæðisins beint til krónunnar einnar.

Verðtryggingin breytir samanburðinum

Íslensk heimili standa auk þess frammi fyrir vali sem hefur lengi verið áberandi á íslenskum lánamarkaði: verðtryggðum og óverðtryggðum húsnæðislánum.

Á verðtryggðu láni fylgir höfuðstóllinn breytingum vísitölu neysluverðs. Hækki verðlag hækkar höfuðstóllinn að sama skapi áður en tekið er tillit til afborgana. Á móti bera verðtryggð lán almennt lægri nafnvexti en sambærileg óverðtryggð lán.

Þetta gerir einfaldan alþjóðlegan vaxtasamanburð varasaman. Ekki er rétt að bera til dæmis 4% raunvexti á verðtryggðu íslensku láni beint saman við 4% nafnvexti á óverðtryggðu evruláni. Verðbólgan bætist við íslenska höfuðstólinn.

Verðtrygging er enn mikilvægur hluti íslenska húsnæðislánakerfisins en hún er ekki lengur allsráðandi. Seðlabanki Íslands bendir á að um aldamótin hafi íbúðalán verið nánast öll verðtryggð en árið 2022 hafi rúmlega helmingur stofns íbúðalána verið óverðtryggður.

Hvað hefur þetta með EES að gera?

Minna en ætla mætti.

Ísland tekur þegar þátt í innri markaði Evrópu fyrir fjármálaþjónustu að verulegu leyti í gegnum EES-samninginn. Fjölmargar reglur ESB um banka, fjármálamarkaði og neytendavernd hafa því þegar verið teknar upp hér.

Vaxtamunurinn milli Reykjavíkur og evrusvæðisins verður því ekki skýrður með því einu að íslenskir bankar standi utan evrópsks fjármálamarkaðar.

Stóri munurinn liggur fremur í peningastefnunni og gjaldmiðlinum: Ísland hefur eigin seðlabanka, eigin stýrivexti og fljótandi krónu en Slóvakía notar evru og Danmörk heldur eigin gjaldmiðli mjög nátengdum henni.

Hverju myndi ESB-aðild breyta?

ESB-aðild myndi ekki sjálfkrafa færa íslensk húsnæðislán yfir á vexti evrusvæðisins.

Ísland myndi halda krónunni við inngöngu og Seðlabanki Íslands myndi áfram reka peningastefnuna þar til síðar kæmi til upptöku evru.

Samkvæmt núverandi sáttmálum ESB eiga ný aðildarríki almennt að taka upp evru þegar þau uppfylla tilskilin skilyrði. Danmörk er undantekning vegna sérstakrar undanþágu sem landið samdi um áður. Skilyrðin varða meðal annars verðbólgu, opinber fjármál, langtímavexti og gengisstöðugleika og krefjast þátttöku í ERM II áður en evra er tekin upp.

Ferlið væri því í meginatriðum:

ESB-aðild → áframhaldandi króna → aðlögun og ERM II → uppfylling samleitniskilyrða → evruupptaka síðar.

Það er fyrst á síðasta stiginu sem grundvallarbreyting verður á peningakerfinu: sjálfstæð peningastefna Íslands hyrfi og vextir Seðlabanka Evrópu yrðu kjölfesta peningastefnunnar.

Myndi evran lækka húsnæðisvexti?

Það er ekki hægt að fullyrða það út frá aðildinni einni saman.

Evruupptaka myndi fjarlægja gengisáhættu milli krónu og evru og færa íslenskt fjármálakerfi inn á mun stærra myntsvæði. Það gæti haft áhrif á fjármögnunarkjör og áhættuálag.

En húsnæðislánavextir myndu áfram ráðast af innlendum og alþjóðlegum þáttum: stöðu banka, samkeppni, lánshæfi heimila, veðtryggingum, fjármálastöðugleika og því hvernig íslenskur húsnæðislánamarkaður væri skipulagður.

Sameiginlegur gjaldmiðill útilokar heldur ekki vaxtamun. Bankar á evrusvæðinu bjóða ekki allir sömu húsnæðislánavexti þótt þeir lúti sömu peningastefnu.

Hvað myndi aðild ekki leysa?

ESB-aðild myndi ekki sjálfkrafa:

* lækka húsnæðislánavexti niður á danskt eða slóvakískt stig,

* afnema verðtryggð lán,

* ákveða hvernig íslenskir bankar og lífeyrissjóðir fjármagna húsnæðislán,

* eyða áhættuálagi íslenskra lánveitenda,

* eða tryggja sömu lánskjör og heimili fá annars staðar í Evrópu.

Jafnvel evruupptaka myndi ekki gera húsnæðislán í Reykjavík og Bratislava eins. Hún myndi breyta gjaldmiðlinum og peningastefnunni, ekki öllum öðrum þáttum verðmyndunar lánsfjár.

Það sem húsnæðislánið segir okkur

Húsnæðislánið er því gott dæmi um verð þar sem ESB-aðild og evruupptaka verða að vera vandlega aðgreind.

Danmörk sýnir hvers vegna. Landið er í ESB, notar eigin gjaldmiðil, tengir hann mjög náið við evruna og hefur jafnframt sérstakt húsnæðislánakerfi sem byggist að stórum hluta á veðskuldabréfum. Slóvakía er bæði í ESB og á evrusvæðinu. Ísland er í EES, notar krónu og rekur sjálfstæða peningastefnu.

Vaxtamunurinn verður því ekki skýrður með einni línu á korti Evrópu.

ESB-aðild ein og sér myndi ekki loka vaxtagjánni. Evruupptaka síðar gæti breytt mikilvægum forsendum hennar – gjaldmiðlinum, peningastefnunni og hluta áhættuumhverfisins – en endanleg lánskjör heimilanna myndu áfram ráðast af miklu fleiri þáttum.

Í húsnæðisláninu birtist þannig ekki aðeins verð á peningum. Þar mætast verðbólga, peningastefna, gjaldmiðill, fjármálamarkaður og uppbygging lánakerfisins – og niðurstaðan birtist að lokum í greiðslunni sem fer af reikningi heimilisins í hverjum mánuði.