Sérhver verðathugun í þessari greinaröð hefur fylgt svipuðu mynstri. Við höfum fylgst með ferðalagi kaffibolla, gallabuxna, lyfja og vínflösku í gegnum framleiðsluferla, skattkerfi, regluverk og markaði þar til skýringin á verðmuninum birtist.

Með húsnæðislán er sagan önnur.

Hér er engin vara að ferðast milli landa. Engin tollhlið, engin gámahöfn og engin vörumerki sem berjast um hillupláss. Það sem verið er að kaupa er sjálft fjármagnið, eða réttinn til að fá að nota peninga í dag og greiða þá til baka síðar.

Þess vegna liggur skýringin ekki fyrst og fremst í viðskiptakerfum heldur í peningakerfum. Hún liggur í því hvernig seðlabankar starfa, hvaða gjaldmiðlar eru notaðir og hvaða áhættu lánveitendur telja sig taka þegar þeir lána til langs tíma.

Til að skilja hvers vegna íslensk heimili greiða jafnan hærri vexti af húsnæðislánum en heimili í Kaupmannahöfn eða Bratislövu þarf því að fylgjast með láninu sjálfu.

Fylgst með láninu

Ungt par í Bratislövu kaupir sína fyrstu íbúð og sækir um húsnæðislán.

Bankinn sem veitir lánið starfar innan evrusvæðisins og fjármagnar sig í evrum. Kjörin sem hann býður ráðast að verulegu leyti af vaxtastefnu Seðlabanka Evrópu og þeirri fjármögnunarkjörum sem ríkja á sameiginlegum fjármálamarkaði evrusvæðisins. Þegar Seðlabanki Evrópu hækkar eða lækkar vexti skilar það sér smám saman út í lánakerfið.

Í Kaupmannahöfn er staðan ekki alveg sú sama en líkist henni mjög. Danmörk hefur haldið eigin gjaldmiðli en rekur fastgengisstefnu gagnvart evrunni. Af þeim sökum fylgir danski seðlabankinn vaxtaákvörðunum Seðlabanka Evrópu almennt mjög náið. Dönsk húsnæðislán bera því yfirleitt svipuð kjör og þekkjast víða á evrusvæðinu.

Í Reykjavík er staðan önnur

Ísland rekur sjálfstæða peningastefnu með eigin gjaldmiðli. Seðlabanki Íslands ákveður vexti út frá aðstæðum í íslensku hagkerfi, meðal annars verðbólgu, launaþróun, efnahagsumsvifum, fjármálastöðugleika og þróun krónunnar. Þegar verðbólga eykst eða þrýstingur myndast í hagkerfinu geta vextir hækkað hratt. Þær ákvarðanir birtast síðan í húsnæðislánum heimilanna.

Þannig geta þrjú heimili sem kaupa sambærilegar íbúðir í Bratislövu, Kaupmannahöfn og Reykjavík staðið frammi fyrir mjög ólíkum vaxtakjörum þótt eignirnar sjálfar séu ekki svo ólíkar.

Hvað gerir seðlabanki í raun og veru?

Seðlabankar hafa ýmis stjórntæki, en það mikilvægasta eru stýrivextirnir.

Þeir ákvarða hvað það kostar fjármálafyrirtæki að nálgast fjármagn til skamms tíma. Sá kostnaður smitast síðan út í hagkerfið og hefur áhrif á sparnað, fjárfestingar, fyrirtækjalán, húsnæðislán og að lokum verðbólgu.

Þegar verðbólga eykst hækka seðlabankar yfirleitt vexti til að draga úr eftirspurn. Þegar efnahagslífið kólnar geta þeir lækkað vexti til að örva umsvif.

Meginmunurinn á Íslandi annars vegar og Danmörku og Slóvakíu hins vegar felst ekki í því að seðlabankarnir hafi ólík markmið. Allir stefna þeir að stöðugu verðlagi og traustu fjármálakerfi.

Munurinn liggur í umhverfinu sem þeir starfa í.

Seðlabanki Evrópu mótar peningastefnu fyrir hagkerfi sem telur hundruð milljóna íbúa og notar einn stærsta gjaldmiðil heims. Fjármálamarkaðir evrusvæðisins eru djúpir og umfangsmiklir og fjármögnun ríkja, banka og fyrirtækja byggir á sameiginlegum gjaldmiðli sem nýtur víðtæks trausts.

Seðlabanki Íslands starfar hins vegar í litlu og opnu hagkerfi þar sem gjaldmiðillinn er aðeins notaður innanlands. Slíkt umhverfi getur verið viðkvæmara fyrir sveiflum í verðbólgu, fjármagnsflæði og gengi. Það eitt skýrir ekki vaxtamuninn, en er hluti af þeirri mynd sem mótar vaxtastigið til lengri tíma.

verðtrygging

Íslenskur húsnæðismarkaður býr yfir sérstöðu sem fá önnur Evrópulönd þekkja: verðtryggðum húsnæðislánum.

Í verðtryggðu láni er höfuðstóllinn tengdur vísitölu neysluverðs. Hækki verðlag hækkar skuldin sömuleiðis. Lántaki getur því greitt af láninu árum saman án þess að höfuðstóllinn lækki mikið og stundum hækkar hann jafnvel tímabundið.

Kerfið varð til á tímum mikillar verðbólgu á síðari hluta tuttugustu aldar. Þá var erfitt að bjóða langtímalán með hefðbundnum kjörum því verðgildi peninga gat rýrnað hratt á fáeinum árum. Verðtryggingin var leið til að gera langtímalán möguleg.

Lausnin reyndist árangursrík á sínum tíma. En hún hafði einnig afleiðingar.

Á meðan verðbólga er viðvarandi flyst hluti áhættunnar frá lánveitendum yfir á lántakendur. Það gerir íslenska reynslu af húsnæðislánum mjög ólíka því sem flest heimili á meginlandi Evrópu þekkja.

Þegar háir vextir og verðtrygging fara saman verður heildarkostnaður húsnæðis verulegur. Þar birtist vaxtagjáin milli Íslands og margra Evrópuríkja hvað skýrast.

Hvað gæti breyst?

Aðild að Evrópusambandinu myndi ekki sjálfkrafa lækka íslenska húsnæðisvexti.

Ísland myndi halda krónunni þar til efnahagsleg skilyrði fyrir upptöku evru væru uppfyllt og pólitísk ákvörðun hefði verið tekin um næstu skref. Á því tímabili myndi Seðlabanki Íslands áfram ákveða stýrivexti landsins.

Reynsla ríkja sem hafa gengið inn í Evrópusambandið og síðar tekið upp evru bendir þó til þess að aðild að stærra myntsvæði geti stuðlað að stöðugri fjármögnunarkjörum og lægri áhættuálögum til lengri tíma. Hversu mikill slíkur ávinningur yrði fyrir Ísland færi hins vegar eftir mörgum öðrum þáttum, meðal annars þróun verðbólgu, ríkisfjármála, samkeppni á fjármálamarkaði og almennum efnahagsstöðugleika.

Engin ein ákvörðun myndi því loka vaxtagjánni milli Reykjavíkur og Bratislövu.

Það sem má lesa úr þessu

Húsnæðislán eru ólík öllum öðrum vörum sem við höfum skoðað í þessari greinaröð.

Þau verða ekki dýr vegna flutningskostnaðar. Þau verða ekki dýr vegna tolla. Og þau verða ekki dýr vegna þess að einhver smásali ákveður að hækka álagningu sína.

Verðið á húsnæðisláni endurspeglar í staðinn traust á gjaldmiðli, verðbólguvæntingar, peningastefnu, uppbyggingu fjármálakerfisins og þá sögu sem liggur að baki þeim stofnunum sem stýra því.

Þess vegna er vaxtamunurinn milli Íslands og annarra Evrópulanda svo þrálátur. Hann á sér ekki eina orsök heldur margar.

Og þess vegna er húsnæðislánið kannski skýrasta dæmið af öllum í þessari greinaröð um hvernig stofnanir og efnahagsleg kerfi birtast að lokum í hversdagslegri reynslu fólks, þ.e. í mánaðarlegri greiðslu sem fer af bankareikningnum, mánuð eftir mánuð, ár eftir ár.