Leiguverð í Reykjavík er mjög hátt, ekki síst þegar það er borið saman við tekjur heimila. Samkvæmt þeim viðmiðum sem hér eru notuð getur þriggja herbergja íbúð í miðborg Reykjavíkur kostað töluvert meira en sambærileg íbúð í Kaupmannahöfn og um tvöfalt til fjórfalt meira en í Bratislavu.

Fyrir fólk sem hefur ekki enn keypt eigin íbúð og greiðir stóran hluta ráðstöfunartekna sinna í leigu er þetta ekki aðeins fræðileg samanburðaræfing. Hátt leiguverð hefur bein áhrif á svigrúm heimila til daglegra útgjalda, sparnaðar og framtíðaráforma.

Til að skilja hvernig þessi staða hefur myndast þarf að greina á milli þriggja þátta sem renna oft saman í opinberri umræðu. Aðeins einn þeirra tengist Evrópusamrunanum með beinum hætti.

Innlendur framboðsvandi

Húsnæði er ekki eins og kaffi, fatnaður eða lyf. Það er ekki hægt að mæta skorti á leiguíbúðum í Reykjavík með því að flytja fleiri íbúðir inn frá öðrum löndum. Framboð húsnæðis ræðst meðal annars af því hversu mikið er byggt, hversu hratt framkvæmdir ganga, hvaða land er tiltækt og hvernig skipulags- og leyfisferlum er háttað.

Ísland hefur um langt skeið byggt of lítið húsnæði miðað við fólksfjölgun. Íbúum landsins fjölgaði um meira en fjórðung á árunum 2010–2024, meðal annars vegna mikilla fólksflutninga til landsins og öflugs vinnumarkaðar. Uppbygging íbúðarhúsnæðis hélt ekki að fullu í við þessa þróun.

Skipulags- og leyfisferli á höfuðborgarsvæðinu hafa oft tekið langan tíma, framboð byggingarhæfra lóða hefur verið takmarkað og byggingargeirinn glímt við sveiflur, skort á vinnuafli og hækkandi aðfangakostnað. Þar sem stór hluti byggingarefnis er innfluttur hafa vextir, gengi krónunnar og þróun á alþjóðlegum mörkuðum einnig mikil áhrif á kostnað við nýbyggingar.

Niðurstaðan er markaður þar sem eftirspurn hefur um árabil verið meiri en framboð. Við slíkar aðstæður myndast þrýstingur til hækkunar leiguverðs.

Þetta er fyrst og fremst innlend áskorun á sviði skipulags-, lóða- og húsnæðismála. Hún myndi ekki hverfa sjálfkrafa við breytingu á sambandi Íslands við Evrópusambandið.

Áhrif skammtímaleigu

Reykjavík tekur á móti mjög mörgum ferðamönnum miðað við íbúafjölda. Ferðaþjónustan náði sér hratt á strik eftir heimsfaraldurinn og eftirspurn eftir gistingu hefur verið mikil.

Hluti húsnæðis í borginni hefur því verið færður úr almennri langtímaleigu yfir í skammtímaleigu fyrir ferðamenn. Áætlanir um fjöldann hafa verið mismunandi eftir tímabilum og því þarf að fara varlega með nákvæmar tölur. Engu að síður getur skammtímaleiga haft merkjanleg áhrif á framboð á afmörkuðum svæðum, sérstaklega í miðborginni.

Fjárhagslegi hvatinn er augljós. Íbúð sem skilar ákveðinni fjárhæð á mánuði í langtímaleigu getur gefið meiri tekjur þegar hún er leigð ferðamönnum fyrir hverja nótt. Þegar eftirspurn eftir ferðagistingu er sterk og takmarkanir í regluverki eru litlar getur því orðið arðbærara að nýta íbúð til skammtímaleigu.

Þegar fleiri íbúðir færast yfir á þann markað minnkar framboð til almennra leigjenda. Það getur stuðlað að hærra leiguverði á þeim íbúðum sem eftir standa, þótt umfang áhrifanna ráðist af aðstæðum á hverjum stað.

Mörg aðildarríki ESB glíma við sambærilega þróun. Borgir á borð við Barcelona, Amsterdam og Lissabon hafa sett reglur sem takmarka skammtímaleigu á tilteknum svæðum eða gera hana háða leyfum.

Evrópusambandið hefur jafnframt samþykkt reglur um skráningu og miðlun upplýsinga vegna skammtímaleigu. Markmið þeirra er meðal annars að auðvelda stjórnvöldum að fylgjast með umfangi starfseminnar og framfylgja landsbundnum og staðbundnum reglum.

Ákvörðunin um hversu mörg leyfi skuli veita, hvar skammtímaleiga sé heimil og hvaða skilyrði gildi er þó áfram fyrst og fremst í höndum innlendra stjórnvalda og sveitarfélaga. ESB-reglur geta aukið gagnsæi en þær leysa ekki þá pólitísku og lagalegu áskorun sem felst í að vega saman eignarrétt, atvinnufrelsi og þörf samfélagsins fyrir íbúðarhúsnæði.

Hvað Evrópusambandið gerir – og gerir ekki – í húsnæðismálum

Húsnæðismál eru að mestu á forræði aðildarríkja og sveitarfélaga. Evrópusambandið ákveður hvorki almennt leiguverð né hversu margar íbúðir skuli byggja í hverju ríki. Það setur heldur ekki skipulagslög fyrir einstakar borgir.

Sambandið hefur engu að síður óbein áhrif á það efnahags- og fjármálaumhverfi sem húsnæðismarkaðir starfa í. Reglur um ríkisaðstoð, orkunýtingu, fjármálamarkaði og fjármögnun opinberra verkefna geta til dæmis haft áhrif á húsnæðisuppbyggingu.

Innan evrusvæðisins mótast vaxtastig meðal annars af peningastefnu Seðlabanka Evrópu. Lægri og stöðugri vextir geta dregið úr fjármagnskostnaði byggingaraðila og þeirra sem reka leiguhúsnæði. Það getur bætt forsendur fyrir uppbyggingu, þótt lægri vextir geti einnig aukið eftirspurn og þrýst upp fasteignaverði ef framboð helst takmarkað.

Sjóðir og fjármálastofnanir á vegum ESB hafa einnig komið að fjármögnun félagslegs húsnæðis, orkusparandi endurbóta og húsnæðis á viðráðanlegu verði. Aðgangur Íslands að slíkum úrræðum er ekki að öllu leyti sá sami og aðildarríkja, auk þess sem Ísland stendur utan evrusvæðisins.

Íslensk byggingarfyrirtæki og húsnæðisfélög fjármagna framkvæmdir við íslenskt vaxtastig, sem hefur oft verið mun hærra en á evrusvæðinu. Á sama tíma er stór hluti byggingarefnis keyptur í erlendum gjaldmiðlum. Þegar við þetta bætast löng skipulagsferli og takmarkað framboð lóða getur rekstrargrundvöllur nýrra leiguíbúða orðið erfiður.

Fjármagnsmarkaðurinn og lífeyrissjóðirnir

Íslenskir lífeyrissjóðir eru stórir stofnanafjárfestar og eignir þeirra nema háu hlutfalli af landsframleiðslu. Þeir hafa því veruleg áhrif á íslenskan fjármagnsmarkað, meðal annars með kaupum á skuldabréfum, hlutabréfum og veitingu húsnæðislána.

Tengsl lífeyrissjóðanna við húsnæðismarkaðinn eru þó flóknari en svo að unnt sé að fullyrða að fjárfestingar þeirra hafi einar og sér valdið hækkun fasteignaverðs. Aðgengi að lánsfé getur aukið eftirspurn eftir húsnæði, en fjármögnun getur jafnframt stutt við nýbyggingar og aukið framboð.

Dýpri samþætting Íslands við evrópska fjármagnsmarkaði gæti með tímanum aukið möguleika íslenskra fjárfesta á að dreifa eignum sínum og auðveldað erlendum fjárfestum að fjármagna verkefni hér á landi. Óvíst er þó hversu mikil áhrif slíkt hefði á íslenskan húsnæðismarkað. Orsakasamhengið er óbeint og líkleg áhrif myndu koma fram á löngum tíma fremur en strax við aðild.

Krónan í byggingarkostnaðinum

Ein skýringin á háum húsnæðiskostnaði tengist íslenska gjaldmiðlinum og því vaxtaumhverfi sem honum fylgir.

Byggingastarfsemi á Íslandi er mjög háð innfluttum aðföngum, svo sem stáli, timbri, einangrun, innréttingum og tækjum. Þegar krónan veikist gagnvart þeim gjaldmiðlum sem vörurnar eru keyptar í hækkar kostnaðurinn í íslenskum krónum. Nýbyggingar verða dýrari og erfiðara getur orðið að hefja framkvæmdir.

Gjaldmiðillinn hefur því áhrif á framboðshlið húsnæðismarkaðarins. Veikari króna hækkar ekki aðeins verð innfluttra neysluvara heldur einnig kostnaðinn við að byggja þær íbúðir sem gætu aukið framboð og dregið úr þrýstingi á leiguverð.

Aðild að Evrópusambandinu ein og sér myndi ekki eyða þessum áhrifum. Ísland tæki ekki sjálfkrafa upp evru við inngöngu, enda krefst þátttaka í evrusvæðinu sérstakra skilyrða og undirbúnings.

Upptaka evru myndi hins vegar draga verulega úr gjaldmiðilsáhættu gagnvart evrunni, sem er mikilvægur viðskiptagjaldmiðill Íslands. Hún myndi þó ekki eyða öllum gengisáhrifum, þar sem byggingarefni geta einnig verið verðlögð í öðrum gjaldmiðlum og evran sjálf sveiflast gagnvart þeim.

Stöðugra gjaldmiðils- og vaxtaumhverfi gæti bætt forsendur húsnæðisuppbyggingar. Hvort sá ávinningur skilaði sér að fullu til leigjenda í formi lægra leiguverðs réðist þó meðal annars af samkeppni, lóðaframboði, skipulagi og því hversu hratt nýtt húsnæði yrði byggt.

Niðurstaðan

Munurinn á leiguverði í Reykjavík, Kaupmannahöfn og Bratislava á sér ekki eina einfalda skýringu. Hann endurspeglar að minnsta kosti þrjá ólíka þætti sem kalla á mismunandi viðbrögð.

Sá fyrsti er innlendur framboðsvandi. Of lítið hefur verið byggt miðað við fólksfjölgun, skipulagsferli hafa oft verið hæg og byggingargeirinn glímt við háan fjármagns- og aðfangakostnað. Þetta er fyrst og fremst verkefni íslenskra stjórnvalda, sveitarfélaga og byggingarmarkaðarins.

Sá annar er tilfærsla íbúða úr langtímaleigu yfir í skammtímaleigu. Þetta er reglusetningaráskorun sem mörg Evrópuríki og sveitarfélög glíma einnig við. Evrópskar reglur geta aukið gagnsæi, en innlend stjórnvöld þurfa sjálf að ákveða hvernig jafnvægi skuli náð milli ferðaþjónustu, eignarréttar og þarfarinnar fyrir öruggt langtímaleiguhúsnæði.

Sá þriðji er vaxta- og gjaldmiðlaumhverfið sem húsnæði er byggt og fjármagnað í. Þar gæti nánari evrópsk samþætting haft raunveruleg áhrif. Lægri fjármagnskostnaður, minni gjaldmiðilsáhætta og greiðari aðgangur að stærri fjármagnsmörkuðum gætu með tímanum bætt skilyrði til uppbyggingar leiguhúsnæðis.

Hátt leiguverð á Íslandi er því ekki fyrst og fremst afleiðing af stöðu landsins utan Evrópusambandsins. Aðild myndi hvorki leysa lóðaskort né stytta skipulagsferli af sjálfu sér. Hún gæti hins vegar breytt hluta þess efnahagslega umhverfis sem bygging og fjármögn húsnæðis fer fram í.

Hvort Reykjavík nær að minnka bilið gagnvart öðrum norrænum og evrópskum borgum mun því ráðast bæði af innlendum ákvörðunum og þeirri langtímaumgjörð sem Ísland velur sér í gjaldmiðils-, vaxta- og fjármálamálum.